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合作宜谨慎 履约须诚信

作者:杨巧媚    来源:温州房地产律师网    更新时间:2014/2/25 

2010年,我所副主任陈兴良律师代理了原告温州某开发公司(以下简称甲公司)诉温州某公司(以下简称乙公司)合资、合作开发房地产纠纷一案。近日,市中级人民法院作出一审判决,支持了陈律师的主要观点,成功维护了当事人的巨额合法权益。

  一、基本案情

  2001107日,甲公司、乙公司、王某三方就瑞安市某区地块房地产开发建设项目的转让等有关事宜签订协议书(以下简称A协议)。协议约定:该地块项目转由甲公司进行立项、开发、建设和销售;王某将享有的该项目65%的份额转让给甲公司;甲公司承诺将该地块项目分割出5100平方米建筑面积划归乙公司,该5100平方米中的部分面积为一层面积的40%,剩余部分面积在二至四层中均摊,乙公司为此应履行出资义务或给付相应的对价;除上述约定,甲公司不再对乙公司承担任何义务……。

  同月,甲公司与乙公司签订协议书(以下简称B协议),其中第一条约定:乙公司按股份所分得的建筑面积待竣工之日按成本价一次性与甲公司结算。第二条约定:乙公司同意放弃项目35%份额权利,由甲公司补偿乙公司200万元,待项目竣工时结算。……第四条约定:甲公司同意以成本价销售给乙公司7套住宅。

  200335日,甲公司与乙公司签订补充协议(以下简称C协议),约定将B协议部分内容更改如下:一、乙公司所享有的该大厦项目的三、四层与甲公司的一、二层交换,待土地评估或拿到项目预售证一个月内双方协议决定交换条件、价格、结算方法。二、5100平方米不足部分由302套和292套补足。三、原第四条改为甲公司以成本价销售给乙公司住宅8套,竣工付款。

  2003415日,甲公司又与乙公司签订补充协议(以下简称D协议),约定:一、乙公司负责办理大厦项目房地产开发土地评估价如果低于500/平方米,甲公司同意将B协议中“乙公司同意放弃35%份额权利,由甲公司补偿乙公司200万元”的约定改为“乙公司享有大厦35%股权,甲公司出资,利息打入成本。”……三、大厦项目房地产开发土地评估价如果高于500/平方米,以上两项条款自动作废。

  200569日,甲公司召开大厦销售工作会议,并形成会议纪要,约定大厦的192套住宅用房于200057月初开始分三期向市场公开销售,乙公司法定代表人亦在该会议纪要上签字同意。同年88日,双方再次以书面形式确认192套房屋统一以5600/平方米均价对外销售。

  20081125日,大厦经竣工验收,甲公司垫付了所有建设款。2010326日,甲公司与乙公司签订关于大厦事项的备忘录,明确双方对大厦所拥有的权益按照ACD协议执行,同时,甲公司享有的大厦一、二层与乙公司享有的三、四层用房交换的价格待双方房产证办妥后另行协商解决。

  201062日,因乙公司未按约定向甲公司支付5100平方米的成本价1400万元,甲公司向法院提起诉讼。同年726日,乙公司提起反诉。

二、争议焦点

  C协议与D协议对原、被告双方是否有约束力,能否作为处理本案争议的依据。

三、原告律师代理意见

  在本案庭审过程中,我所陈兴良律师作为原告代理人,就本案争议焦点——C协议与D协议对原、被告双方是否有约束力,能否作为处理本案争议的依据,提出以下代理意见:

  (一)C协议书对本案的处理没有约束力,D协议书系作废协议,故处理本案仅能依据BA协议。理由如下:

  1C协议第一条约定:乙公司朝南三、四层与甲公司朝东一、二层交换。待土地评估价或拿到项目预售证一个月内双方协商决定交换条件。但2005530日拿到项目预售证后,双方经多次协商均无法对交换条件达成一致意见,故此条对本案处理没有约束力。

  该C协议书第二条约定:5100平方米不足部分,由项目302套和292套补足,顶层平台归30层住宅使用。因为双方对房屋交换未达成一致意见,乙公司按A协议仍享有大厦5100平方米的建筑面积。根据A协议书第四条的约定,划归乙公司的5100平方米建筑面积,为一层面积的40%,剩余部分面积在二至四层中均摊。故不存在5100平方米不足问题。故该条约定不生效。

  该C协议书第三条:“原第四条改为甲公司以成本价销售给乙公司高层住宅8,竣工付款…”。根据有甲公司人员及乙公司法定代表人等到会的200569日大厦销售工作会议纪要,对房屋销售均价等作了明确规定。同年88日,甲公司与乙公司的决议,对上述会议纪要决定的房价做出调整:决定192套房屋统一以5600/平方米均价对外销售,优惠方式不变。乙公司在预售时应订购而没有订购,没有“竣工付款”系自愿放弃。项目大厦房屋对外公开销售,B公司未主张,时效也已超过。

  2D协议系作废协议。根据该协议书的第三条:大厦项目房地产开发土地评估价如果高于500/平方米,以上两项条款自动作废。

  根据甲公司提供的国有土地使用权出让合同第九条:土地使用权出让金为每平方米人民币2391/平方米,以及乙公司提供的土地评估价报告第四条:估价结果,单位地价2391/平方米。可见,双方提供的土地评估价均远高于500/平方米。

  另,200371日被告与其他建筑公司签订的国有土地使用权出让合同的出让金即土地评估价为527.14/平方米也可以佐证这一事实。被告没有证据证明其主张的楼面价的说法。

  根据《民法通则》第六十二条的规定:民事法律行为可以附条件,附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。因为条件不成就,故该D协议书不生效。

  (二)关于被告主张的地下室(车位)问题。

  根据A协议第四条约定:甲公司承诺将地块项目分割出5100平方米建筑面积划归乙公司,该5100平方米中的部分面积为一层商业用房面积的40%(南向从西到东),剩余部分面积在二至四层中均摊。乙公司应为此履行出资的义务或给付相应的对价,具体方式由双方协商确定。而协议第六条则明确甲公司除上述约定外不再对乙公司承担任何义务。该两条约定内容表明,乙公司除对大厦一层商业用房面积的40%(南向从西到东),及二至四层部分面积,合计5100平方米享有所有权外,对大厦的其他部分(包括地下室在内)不享有所有权。虽然,双方在此后多次签订补充协议,对A协议做了部分更改,但均未涉及对大厦其他部分权属的变更。乙公司诉称双方对地下室(车库)的权属未作约定,与事实不符。

  (三)双方对房屋交换未达成协议,原告仍对大厦一、二层享有部分权益。A协议第四条约定:“甲公司承诺将地块项目分割出5100平方米建筑面积划归乙公司,该5100平方米中的部分面积为一层商业用房面积的40%(南向从西到东),剩余部分面积在二至四层中均摊。乙公司应为此履行出资的义务或给付相应的对价,具体方式由双方协商确定”,第六条:“除本协议第四、五条规定的内容外,甲公司不再对乙公司承担任何义务,地块项目与上述乙公司无涉”。由于在项目立项时,原、被告双方约定大厦一、二层以被告名义立项,但实际权益仍以A协议约定为准,即原告享有大厦一层1306.86平方米(除归属被告所有之外)、二层1408.23平方米的权益,被告享有大厦一层40%871.236 平方米(南向从西到东),剩余部分面积在二至四层中均摊(二、三、四层各1397.96 平方米的权益,已经扣除34.89平方米的物业用房屋)。

  双方同时约定,原告一、二层与第一被告的三、四层商业用房进行交换,价格待房产证办妥后另行协商解决。双方曾多次协商,但至今未达成交换条件等,即双方仅有交换意向,未达成一致意见,所有权没有变更。因此原告仍享有东南大厦一层1306.86平方米、二层1408.23平方米的权益。

  (四)关于违约金约定。根据

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